Sloop-nieuwbouw om beschikbaarheid te vergroten: het kan ook averechts werken

door

Het realiseren van voldoende en passende huurwoningen voor mensen met een laag inkomen: dat is de kerntaak van woningcorporaties zoals omschreven in de Woningwet. Op de huidige woningmarkt staan beschikbaarheid en betaalbaarheid echter enorm onder druk, met name in gemeenten waar weinig uitbreidingslocaties zijn.

Sloop/nieuwbouw met verdichting (het nieuwbouwen met een hogere woningdichtheid) wordt vaak genoemd als een goede kans om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te verbeteren. Dat kan soms het geval zijn, maar het kan ook averechts werken en de druk op beschikbaarheid en betaalbaarheid (tijdelijk) juist vergroten, want:

  • 0p korte termijn neemt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen juist af, die neemt pas op middellange termijn weer toe.
  • het woningaanbod dat passend en betaalbaar is voor de grootste groep woningzoekenden neemt vaak af, op zowel de korte als lange termijn.

Dus: verdichting is soms de enige optie om het netto aantal woningen te vergroten, echter de beschikbaarheid van woningen neemt daarmee niet gegarandeerd toe. In deze blog licht ik dit toe aan de hand van een fictieve casus, en benoem ik oplossingen om het averechtse effect te verkleinen.

De fictieve casus

De gemeente Zandven, de woningcorporatie LekkerWonen en de huurdersorganisatie hebben gezamenlijke ambities benoemd in de prestatieafspraken. Een daarvan is het vergroten van de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van het (sociale) woningaanbod. In 10 jaar tijd moeten 500 woningen worden toegevoegd, waarvan 250 sociale huurwoningen. Er zijn weinig uitbreidingslocaties dus sloop/nieuwbouw en verdichting in bestaande (woon)wijken biedt de beste kans om deze ambitie te realiseren.

LekkerWonen is eigenaar van 200 naoorlogse portiekwoningen in de Bloemenbuurt die de afgelopen jaren qua leefbaarheid flink achteruit is gegaan. De bewoners melden terugkerende klachten van vocht, tocht en gehorigheid. Uit technisch onderzoek is gebleken dat onderhoud of renovatie geen optimale scenario’s zijn: de gebreken aan de woningen worden daarmee slechts beperkt opgelost, de overlast voor bewoners is enorm en de kosten zijn veel hoger dan in een sloop/nieuwbouw scenario. Daarnaast biedt de ruime ligging van de portiekflats een kans om 500 woningen te bouwen, waarvan 250 sociale huur. Dat is dus een verdichting van 200% en netto 50 sociale huurwoningen extra.

De conclusie van alle partijen is dat sloop/nieuwbouw het beste scenario is om aan de ambitie uit de prestatieafspraken te voldoen en de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten.

Maar is dat wel zo? Onderstaande twee gevolgen laten zien dat dit niet per definitie het geval is.

Gevolg 1: Op korte termijn neemt de beschikbaarheid van sociale huurwoningen af, die neemt pas op middellange termijn toe.

Een gemiddeld herhuisvestingsproces van 200 huishoudens op een krappe woningmarkt duurt al gauw 3 jaar. De sloop en nieuwbouwperiode van 500 woningen duurt minstens even lang. Gedurende minimaal 6 jaar worden er in dit voorbeeld dus 200 sociale huurwoningen onttrokken aan de reguliere woningmarkt, en is het beschikbare woningaanbod voor woningzoekenden juist kleiner.

Gevolg 2: Het woningaanbod dat passend en betaalbaar is voor de grootste groep woningzoekenden neemt af, op zowel de korte als lange termijn.

De portiekflats die gesloopt worden hebben een matige kwaliteit. Maar ook een daarbij passende matige huurprijs. Geplande sociale nieuwbouw wordt vaak gerealiseerd in het hoogste segment van de sociale huurprijsklasse, namelijk net onder de maximale aftoppingsgrens. De overgrote meerderheid van de woningzoekenden (dit verschilt per gebied, maar zeg 80%) zijn echter kleine huishoudens met een laag inkomen. Zij komen volgens de toewijzingsregels slechts in aanmerking voor woningen tot de eerste aftoppingsgrens. Dat betekent dus er in dit voorbeeld een afname is van 200 woningen die passend zijn voor circa 80% van de doelgroep, en een toename van 250 woningen die passend zijn voor maximaal 20% van de doelgroep. De beschikbaarheid van betaalbare en passend woningen voor kleine huishoudens woning neemt dus structureel af.

Maar! Dit betekent natuurlijk niet dat je nooit moet willen verdichten door sloop/nieuwbouw. Soms zijn er geen andere mogelijkheden om nieuwe woningen te bouwen en moeten er keuzes worden gemaakt die op korte termijn minder gunstig zijn om op lange termijn positieve effecten te hebben.

Wat kun je doen om het averechtse effect van sloop/nieuwbouw zo klein mogelijk te houden:

Maak een herhuisvestingsmonitor:
De gemeente (of de woningcorporatie) monitort alle sloop/nieuwbouwprojecten voor de komende 5 tot 10 jaar. Er wordt gezamenlijk een maximum afgesproken van het aantal stadsvernieuwingsurgenten die de reguliere woningmarkt aankan. Zo voorkom je dat er een stuwmeer aan urgenties ontstaat, waardoor vele projecten stagneren en reguliere woningzoekenden nog nauwelijks kans maken om een woning te vinden.

Start op een plek waar met zo min mogelijk sloop, zoveel mogelijk nieuwbouw gerealiseerd kan worden:
Onderzoek in het stedenbouwkundig planproces waar de beste plek is in de buurt waar al gebouwd kan worden zonder of met beperkte noodzaak tot herhuisvesting en sloop. Creëer in deze eerste fase de meeste sociale huurwoningen in het plangebied, zodat zoveel mogelijk huurders in 1x kunnen doorschuiven, zonder dat hun herhuisvesting drukt op de reguliere huurmarkt.

Organiseer een ‘herhuisvestingstrein’:
Het uitgangspunt hierbij is dat de sloop/nieuwbouw gefaseerd plaatsvindt, waarbij huurders die in de buurt willen blijven wonen in 1x van oudbouw naar nieuwbouw kunnen doorschuiven.

Gedifferentieerde huurprijzen in de portefeuillestrategie:
Neem in je portefeuillestrategie en je prestatieafspraken een minimum percentage op van het aandeel sociale huurwoningen tot de eerste aftoppingsgrens. Dit baseer je bijvoorbeeld op data uit je toewijzingstool waar woningzoekenden hun inkomen opgeven. Wanneer het aandeel onder dat percentage komt, wordt vanuit het asset management gekeken welke woningen in de bestaande bouw onder de eerste aftoppingsgrens gebracht kunnen worden.

Maak een plan voor tijdelijke verhuur en beheer:
Tijdelijke verhuur beïnvloedt de beschikbaarheid van het woningaanbod door de leegkomende woningen tijdelijk te verhuren of anti-kraak aan andere doelgroepen, zoals studenten en jongeren. Positief bij-effect kan zijn dat op het moment dat de nieuwbouw van koop- en vrije sectorwoningen wordt opgeleverd, deze groep zich al gehecht heeft aan de buurt en wil blijven. Dit draagt bij aan de populariteit van een buurt en aan differentiatie.

Meer blogs:
Wat is het Sociaal Statuut Leiden

Wat is het Sociaal Statuut Leiden

Alles wat je moet weten over het Leids Sociaal Statuut Werk je bij een woningcorporatie en ben je betrokken bij een renovatie met bewoners in de gemeente Leiden? Ben je lid van een huurdersorganisatie, bewonerscommissie of een klankbordgroep? Wil je weten welke regels...

Lees meer
Wat staat er in de Overlegwet?

Wat staat er in de Overlegwet?

De Wet op het Overleg Huurders Verhuurder (WOVV) gaat over de verplichtingen van verhuurders op het gebied van participatie en communicatie met huurders en hun vertegenwoordigers. De wet wordt ook wel de Overlegwet genoemd. Het regelt de formele relatie tussen beide...

Lees meer